logo

Vivenda, compra i qualitat

Una vivenda nova de 3 anys i que té problemas del tipus: olors desagradables a la cuina, rajoles poc fixes, marbre del bany foradades. Aquestos defectes, es poden reclamar tenint en conter la seua naturalesa i els anys de la vivenda?

Eixisteixen diferents garanties sobre les vivendes de nova construcción; una de 6 mesos (o un any, si es pogués aplicar la Llei 38/1999, de 5 de novembre, de Ordenació de l’edificació) per a vicis i defectes aparents i altra de 5 ó 10 anys anys per a vicis i defectes ocultes.

En el terme legal que tenen les promotores o les constructores en el seu cas per a reparar els defectes no està reglamentat, pel que s’entén que hauria de ser en el terme més breu posible dins del período de garantia.

Per tots els llocs, al deconèixer en que la data es va sol·licitar la lliçencia d’edificació per al projecte de la seua vivenda per part de la promotora, no podem feterminar si és d’aplicació la Llei 38/199 al que respecta a garanties.

Amunt

Quan compre un pis, tinc la obligació de pagar els gastos de comunitat pendents que haja deixat de pagar el que m’ho ven?

Al momento d’otorgar l’escritura, el que ven el pis té la obligació d’aportar una certificació del Secretari i del Presidente de la Junta de propietaris en què conste si el pis està al dia en el pagament de les quotes o quina és la quantitat que s’adeuta. Sense aquesta certificació, el Notari no autoritzarà l’escritura, excepte que el comprador allibere al venedor d’aquesta obligació. A més, s’ha de dir que aquesta alliberació només és aconsellable en els casos en que es confie en la paraula del venedor.

Amunt

Què pasa si, a pesar de no estar el pis al corrent del pagament de les quotes, el compre?

Del pagament de les quotes que es deuen és responsable no només el que era propietari quan les quotes van vèncer, sinó també el comprador d’un pis que no està al corrent del seu pagament, però, en aquest cas, la responsabilitat no només arriba a la anualitat corrent al momento de la compra i a l’anterior. Més enllà, el comprador no és responsable. Naturalment la Llei no impedix que, al momento d’otorgar la escritura, venedor i comprador descomptar del preu les quantitats que pendents de pagament a la Comunitat de Propietaris per quotes atrasades i no pagades.

Amunt

Pot una empresa arreglar els defectes d’una vivenda després del signament de la escritura?

Pot i ha de fer-ho. Una volta signades les escriptures i entregades les claus, el propietari haurà de comprobar si existeix algun defecte. Si els haguera s’enviarà a l’empresa un escrit certificat o burofac per fer-lis constar els defectes que hi existeixen, donant un terme per a la constestació i de subsanació de tals defectes.

Si no es fan càrrec, s’haurà de sol·licitar els fulls de reclamacions a la promotora, es reompliràsn als locals de la promotora o constructora i una volta complimentades, signades i segellades perl consumidor i per la promotora/constructora, es quedarà la empresa amb una copia rosa i vosté amb una verda i blanca. La verda es per a vosté i la blanca ha de remetre-la a l’Oficina del consumidor del seu municipi o a la Direcció General de Consum junt amb la copia del contracte de compra-venda del pis, memoria de qualitats i fotocopia de l’escrit o burofax enviat, aomençant així el tràmit de la reclamació.

Amunt

Una imobiliària ha trobat comprador d’una vivenda, entregant-li al venedor la senyal que va deixar el comprador. La operación de compra-venta segueiz sense fructificar per vàries excuses de la inmobiliària. Els venedors volen tornar la senyal i l’agència es nega. Han tornat a posar a la venta el pis i han escrit una carta a l’Agència en questió amb la intenció de trencar qualsevol vincle establit. És legal i correcte tal procediment? Què legislació regula tot això?

L’Art. 1451 del Codi Civil estableix que “La promesa de vendre o comprar, quan hi ha conformitat amb la cosa i amb el preu, donarà dret als contractants per a reclamar recíprocament el compliment del contracte”.

Les arres penitencials, faculten a les parts a desistir de la compra avenint-se d’ella, si be s’estableix una penalització: si renúncia el comprador perd tal quantitat, si ho fa el venedor, ha d’abonar al comprador el doble de la senyal (Art. 1454 del Codi Civil).

En referència a la resolució del contracte amb l’agència, l’Art. 30 del Decret 3248/69, de 4 de dessembre, sobre Agents de la Propietat Inmobiliària, estableix que en cas de no fixar-se terme de duració del encàrrec s’entén que té la duració de tres mesos, sempre i quan s’hajen contractat amb un agent de la Propietat Inmobiliària.

Amunt

Un particular signa amb una agència inmobiliària la exclusivitat per a la venda d’una vivenda. Per motius familiars extermadament greus el particular decideix quedar-se a la vivenda. L’agencia li exigeix el compliment del contracte, o pel contrari, comprometre’s a que no vendrà el pis sense la seua mediació als seguentes 5 anys. Són legals eixes condicions? No es pot cancel·lar tal contracte per eixos problemas familiars de tal gravetat?

Un contracte signat lliurement per les parts, les dos s’han compromés en uns drets i unes obligacions que han de acomplir.

Si el desitg del particular es rescindir unilateralment el contracter oferit altres condicions, el millor és acudir a un gabinet jurídic, on podrán orientar-li dels pros i els contres d’aquesta acció.

Amunt

Té una Agència inmobiliària el poder de cobrar comisions per la intermediació tant al comprador com al vendedor? Hi ha un màxim a la comissió que puguen cobrar?

Els Agents de la Propietat Inmobiliària i els intermediaris inmobiliàris poden cobrar honoraris al manador de la venda d’una vivenda i al comprador de la mateixa, sempre que estos honoraris estiguen anunciays o figuren al contracte. La llei 11/1998, de 9 de juliòl de Protecció dels consumidors de la COmunitat de Madrid, estableix a l’article 14.2 que els consumidors tenen dret a conèixer previament a la contractació d’un servei, el preu del mateix. Les ofertes concretes de serveis realirzats a través de soports publicitaris i/o informàtics han d’incorporar el preu dels mateixos.. Els preus dels serveis serán exposats al públic als establiments on es presten u oferten mitjançant la exhibició de cartells perfectament visibles i llegibles al lloc on efectivament es presten, a través d’un soport escrit.

Els honoraris per aquestos serveis poden variar d’una agència a altres.

Per altra banda, els contractes signats, o es poden rescindir unilateralment excepte que hi haja acord entre les parts; la posibilitat de negociació de les comisions és un acord al que tenen que arribar els firmants.

Si es consideren lesionats els interesos d’una de les parts, es pot acudir als Tribunals Ordinadir de Justícia en defensa dels mateixos.

Amunt

Una vivenda en construcción, no especifica el tipus de fabricació a l’interior dela vivenda. S’està posant guiz amb fibra de vidre i no cairó com així es fa des de molts anys. Han de tindre les memòries de qualitat d’eixa vivenda registrada en algun lloc?

A la memòria de qualitats ha d’aparèixer la tabicació interior, i referència a tots els elements que constituïsquen la vivenda a la seua part interior i exterior. En tot cas, es pode obtindre eixes dades al Projecte de l’Obra.

La execucció de l’obra ha d’ajustar-se al projecte anomenat i a la Memòria de Qualitats, que es reflecte d’aquell, i qualsevol modificació que es produïsca ha de ser per acord entre les parts. Per tant, la empresa no ve obligada a accedir a les seues peticions de canvi. La cèdula de habitabilitat la concedix, en aquest cas, l’Ajuntament corresponent.

Amunt

En cas de que la empresa constructora es retrase a l’entrega del pis, on s’ha entregat una senyal i un primer pagament, tal empresa, té alguna penalització?

Aquest tema pot tractar-se d’un incompliment contractural, si figura la data d’entrega al contracte i, per tant, poguera ser una infracció en materia de consum o incompliment civil, en cas del qual pot defendre els seus interesos davant els Tribunals Ordinaris de Justícia.

Amunt

Té la obligació una constructora d’otorgar-me algun tipus de garantia sobre la vivenda nova al respecte de posibles defectes?

Sí, la Llei d’Ordenació de l’Edificació fixa uns termes temporals per a cada tipus de vici o defecte de construcció, sent:

  • Llicència Anual, sobre vicis o defectes d’execució que afecten a elements de terminació o acabat d’obra (visibles).
  • De tres anys, per vicis o defectes d’instalacions (llum, aigua, gas…) que ocasionen el incompliment dels requisits d’habitabilitat.
  • De deu anys (o quinze segons el cas i contrastant amb l’Art. 1591 del Codi Civil) sobre els vicis o defectes que afecten a la cimentació, soports, bigues, forjats, murs de càrrega o altres elements estructurals que comprometen la resistència mecànica i estabilitat de l’edifici.

Amunt

El comprador d’una vivenda nova ha de fer-se càrrec de tots els gastos derivats de l’impost municipal sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Natura Urbana?

Si el clausulat del contracte de la vivenda no ha sigut pactat individualment, és a dir, que es tracte d’un contracte d’adhesió idèntic per a tots els compradors, la clàusula relativa a la plusvalía o l’increment del valor dels terrenys, és abusiva. Tal impost, que és municipal, ha d’abonar-lo, per Llei, el venedor, iser en el seu cas, objecte de sanció administrativa.

Amunt

A l’hora d’escriturar la vivenda, què documentació he de rebre?

El primer és saber si es disposa de la Lliçència de primera ocupació o cèlula d’habitabilitat, en quest cas es pasaría a escriturar la vivenda, si encara no es disposa d’aquest document es pospondrà tal escriturització.

Una volta realitzada l’escritura, ens hauràn de facilitar:

  • Llicència de primera ocupació
  • Llibre de l’edifici
  • Plànol general del emplaçament de la vivenda.
  • Plànol de la vivenda, especificant la superficie útil i la descripció general de l’edifici on es troba, sones comuns i serveis accesoris.
  • Règim de propietat.
  • Coeficients de participació
  • Memòria de qualitats
  • Plànols dels suministres

Amunt

Què s’ha d’exigir, per part de l’adquirint de la vivenda, al momento de formalitzar la compraventa i entregant les quantitats a conter del preu ginal i trobant-se la vivenda en construcció?

Al momento de formalitzar el contracte de compravenda s’ha d’exigir:

  • Plànol general de l’emplaçament de la vivenda, i de la vivenda mateixa, així com descripció i traçat de les xarxes elèctriques, aigua, gas i cal·lefacció i garanties de les mateixes, i de les mesures de seguretat contra incendis amb els quals conte l’immoble.
  • Descripció de la vivenda amb expresió de la seua superficie útil i descripció general de l’edifici on es troba, de les zones comuns i dels serveis accesoris.
  • Referència als materials emprats a la construcció de la vivenda, incluits aïllaments tèrmics i acústics, i de l’edifici i zones comuns i serveis accesoris.
  • Instrucció sobre l’ús i conservació de les instal·lacions que exigeixen algun tipus d’actuació o coneixement especial i sobre evacuació de l’immoble en cas d’emergència.
  • Dades identificadores de l’inscripció del immoble al Registre de la Propietat o expressió de no esar inscrit.
  • Informació sobre el venedor: el nom o raó social, docmicili i les dades de l’inscripció al Registre Mercantil del venedor. Si es tracta de primera transmissió, és obligatori indicar el nom i domicili de l’arquitecte, i el nom o raó social i domicili del constructor.
  • Informació exhaustiva sobre el preu: preu total de la venda, on s’inclouen honoraris de l’Agent i els impostos derivats de la transmissió (Impostos sobre el Valor Afegit o Transmissions Patrimonials, segons procedisca); formes de pagament admeses pera les quantitats entregades a compte de l’import total de la venda; Si la vivenda no es troba totalment acabada, s’haurà de tindre a disposició del públic i de les autoritats competents copia del document o documents en els que es formalitzen les quantitats entregades a conter, segons la Llei 57/1968, de 27 de juliòl; Copia de les autoritzacions legalment exigides per a la construcción (Llicència d’edificació) i de la cèdula urbanística i data d’entrega.
  • Informació relativa al contracte: el contracte ha d’estar redactat amb la debida claritat i senzillesa, sense celebració de contracte, no pot incloure clàusules que incrementen el preu per serveis accesoris, financiació, aplaçaments, recàrregs, indemnitzacions o penalitzacións que no corresponguen a prestacions adicionals efectives.

Amunt

Quina normativa hi ha vigent en quant a millores de vivendes de nova construcción, tals com, si és legal pagar per eliminar portes o algun sanitari, i a més a més, no poder quedar-se amb ell. Saber si hi ha tarifes estipulades i en general tota la normativa que existisca en eixe aspecte. Existeix cap organisme on acudir?

No hi ha normativa específica que regule les posibles reformes que sol·licite el comprador u oferisca el promotor en habitatge de nova construcció, excepte el disposat al Reial Decret 515/11989, de 21 d’abril, de protección dels consumidors iusuaris en quan a la información a suministrar a la compravendai arrendament de vivendes, al seu article 10 b.2, que establix que les reformes que proposen els que adquirixen serán objecte de formalització documental que contindrà de forma concisa la descripció del seu contingut i concretes repercusions que deriven al preu i terme d’entrega que hajen sigut pactats. Igualment el Reial Decret 515/89 establix que aquestos documents contractuals hauràn de respondre als principis de boanfe i just equilibri de les contraprestacions. En qualsevol cas, s’ha de pensar que, si el preu de la viveda es calcula en funció d’uns paràmetres derivats com, per exemple, la compra d’una quantitat específica de material per a un habitatge, que ha sigut descrita adequadament a la documentació precontractual i contractual sobre la que es presta el consentiment, és raonable pensa que aquestos materials siguen pagats pel contractant que decideix, amb posterioritat, portar a terme les reformes.

Les diferències de preu o la posiblitat de quedar-se amb el material no posat és algo a negociar amb l’empresa.

Per altra banda, li informem que al existir llibertat de preus és necessari que tots els acord als que s’arribe estiguen debidament documentats contractualment amb pressupostos per escri tacceptats o rebutjats prèviament.

Amunt

Té una constructora la obligació de tindre fulls de reclamacions?

Si, en el cas de que treballe per a consumidors finals (particulars)

No, en el caso de que només treballe per empreses.

Amunt

Si s’adquireix un habitatge i es signa un contracte en el qual s’indica que ha de ser entregada amb una data màxima, i tal data es retrasa en, al menys, 7 mesos: Què posibilitats hi han de recuperar el doble de diners entregats com així s’indica al contracte?

La llei 57/68 de juliòl de 1968 que regula la percepció de quantitats anticipades a la construcción i arrendament de vivendes, estableix a l’article 1º que les persones físiques o jurídiques que promoven la construcción de vivendes que no siguen de protección oficial, destinades a domicili o residència familiar, a garantir la devolució de les quantitats entregades més l’interés legal dels diners per al cas de que la construcción no s’inicie o no arribe a bon port per qualsevol altra causa en el terme que li correspon.

Amunt

Una persona vol subrogar-se a una cooperativa. El problema és que no sap quan li donaràn la habitatge, ja que al contracte no indica. És això legal?

Se puede exigir que se le informe de la fecha de entrega y se le aporte copia de las autorizaciones legalmente exigibles para la construcción, ya que conforme establece el Real Decreto 515/1989, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento, los promotores/constructores están obligados a indicar dichos términos, junto con otros esenciales para la compraventa como es la fecha de entrega.

Amunt

Una habitatge, en rpegim de cooperativa, als 7 anys de la seua construcción surten diversos defectes. Es pot reclamar administrativament aquestos desperfectes al no coler fer-se responsable la cooperativa?

La vía administrativa dona un terme de 5 anys, pel que aquesta reclamació ja ha prescrit. Es pot acudir als Tribunals Ordinaris de Justícia en defensa dels interesos.

Amunt

He signat un contracte de compra d’habitatge en construcción, el promotor al firmar aquest contracte no m’ha aportat el document que garantiza la deovolució de les quantitats entregades a compte. Què hi puc fer?

En primer lloc es recomana enviar un burofac o telegrama, sol·licitant que es remeta en un terme determinat. Si en eixe terme voste no el reb, el següent que ha de fer és presentar Reclamació aportant fotocopia de la següent documentació:

  • Publicitat de la vivenda; donat que el promotor està obligat a indicar en ella, si es dona la circumstància de requerir quantitats anticipades abans de l’inici de les obres o durant el período de construcción tal circumstància e inclós ha de fer menció a l’Entitat garante, així com l’entitat Bancària
  • Caixa d’Estalvis a la quan el comprador ha d’ingressar les quantitats anticipades.
  • Contracte de compra de la Vivenda.
  • Burofax o telegrama que haja enviat al promotor ila responsta si la ha obtés.

Amunt

Pot un intermediari a la venda d’una vivenda obligar al comprador a subrogar-se a una hipoteca concreta, i en cas contrari cobrar-li els gastos de cancel·lació de la mateix?

Segons el Reial Decret 515/89, de 21 d’abril, de Protecció dels consumidors, en quan a la información a suministrar a la compraventa i arrendament, la part compradora no està obligada a subrogar-se al crèdit que va ser sol·licitat per a la construcción de la vivenda ni a soportar els gastos de cancel·lació dels mateixos.

Amunt

He acabat de fer el pagament del meu prèstec hipotecari i ‘agradaria saber: Qui ha de pagar els gastos de cancel·lación de l’hipoteca al registre de la propietat, per a que la vivenda figure que no té ninguna càrrega?

En principi, s’haurà de revisar l’escritura d’hipoteca amb el banc. En tal escritura figurarà a càrrec de qui siguen els gastos de cancel·lació. No obstant, l’habitual és que siga la persona jurídica que va sol·licitar tal prèstec el que haja de còrrer amb tots eixos gastos.

Amunt

Si em donen un pis amb retràs què hi puc fer?

En el suposat de que pactara una data d’entrega podrà reclamar-li una compensació. En cas contrari, intente pactar-hi amb el venedor la compensació econòmica pel retard, i si no és posible arribar a un acord, acudisca als organismes de consum corresponents.

Amunt

Pot obligar-me el constructor a subrogar-me a la seua hipoteca o pagar els gastos de cancel·lació?

No, en cap dels dos casos el poden obligar.

Amunt

Tinc dret a elegir notari o puc elegir-lo el constructor?

Té dret a elegir el notari que siga del seu gust. No poden obligar-li a acudir al notari que li indique el constructor.

Amunt

© 2018 - Sernutec - Servicios y Nuevas Tecnologías